初めての競売不動産投資|福岡市東区の不動産売買なら! 株式会社 綾杉エステート

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綾杉エステート

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会社概要

不動産競売って何?

一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けます。その際融資を実行した金融機関はリスクを避けるため抵当権を対象不動産に設定します。

それは、融資対象者(債務者)が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却し、元金及び違約金利を回収するためです。

以上の売却行為を「抵当権の実行」と言います。そして売却行為を「競売」といい、売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。

ただし、抵当権の実行を行う金融機関は、対象物件が競売となる前に市場で売却することをすすめます。それは、競売による売却には時間がかかり、売却金額は低額になることが予測されるからです。

そこで「地元に根付いた不動産業者」が金融機関と債務者の間に入り、問題点を解決し売却可能な状態に調整しています。

また、物件に解決不可能な問題がある場合は、競売による売却業務をすすめて行きます。ちなみに、解決不能な問題とは「売却価格の調整」「占有者(債務者の返却拒否など)」「債務者との連絡がとれない」などです

不動産競売のメリット

不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産購入する場合のメリットには次のようなものがあります。

1.競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の40~60%です。

2.特別売却物件は更に20%ダウン(32~48%)で購入可能

3.最低価格が一般市場より4割以上安く、入札価格を自分で決定できる。

4.仲介および諸費用の手数料がかからない。

5.裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれる。(建物であっても)消費税がかからない。

不動産競売のリスク

競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、リスクもあります。

1.物件の下見が困難である。

2.購入後の保証がない。

3.「建物の内部の損傷や老朽化が激しい」

4.「地積に公簿数量との差異がある」

5.「境界の確定ができない」 
    
6.「引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難」。
(このような場合は基本的にアフターケアはありません。)

7.保証金の提供が必要。
※期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供しなければならない。

8.確実に入手できるとは限らない。
※入札に参加しても必ず落札できるとは限らない。

9.時間をかけて調査しても買い受けができない場合がある。

10.競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある。

失敗しない競売不動産投資! 綾杉の3つの競売不動産サービス!

3点セットの解説

裁判所設置資料「3点セット」を、初心者にもわかりやすく解説し

注意点や収益性、市場性などを踏まえて詳しく説明します。

又、競売物件情報の取得方法や入札から落札までの
方法や落札後の所有権移転から、

落札物件に対する初期対応(鍵開けや残置物、占有者問題など)まで
を、詳しくレクチャー致します。

現地調査

ご希望の競売不動産対象物件に対して3点セットでは分からない
リスクを現地調査を行い調査します。

不動産や建築の法令、上下水、ガス、電気などのインフラから、敷地に関するリスク(地積・境界・再建築の可否など)まで、

競売不動産において、必要な調査を実施し、報告書をもとに初心者にも分かりやすく、詳くご説明致します。

入札支援

ご希望の競売不動産対象物件に対して、当社独自の経験に基づき
「積算・収益・再販」の評価書を作成致します。 

又、評価書より入札(落札)価格を予測し、お伝え致しますので入札金額の参考にお役立て頂けます。

もちろん、入札書の書き方や保証金の納付方法、必要添付書類など入札までのプロセスも分かりやすくご説明致します。
ひとつ上のアフターフォロー「お客様に寄り添って」が合い言葉の
綾杉エステートでは、落札後に占有者が居る場合、交渉や退去勧告、賃貸切り替えなど様々なお悩みに寄り添います。

空家の場合にも残置物の処理や建物内部の調査、修繕、リフォーム
から有効利用(賃貸し)のご提案まで幅広くご対応いたします。

ご安心して、お任せ下さい!

競売物件を見極めるポイント

一般に流通している物件も、競売で出てくる物件も一つとして同じ状態のものはありません。

競売物件の場合は特に権利関係や占有状況、建物の状態でリフォーム必要度などの様々な要因によって落札の価格は大きく変わります。

おおよそにはなりますが"一般流通物件の3割~5割位"が目安になります。
3点セットを良く理解して、入札価格をしっかり検討すると、一般流通価格よりもかなり安く購入できます。
競売不動産の物件は毎月2回から3回も公開されるので、件数も多くどの物件が良い物件か見極めるのが大事です。又、土地や戸建住宅、区分マンションから一棟ビルまで種類も様々です。

まずは、ご希望のエリアや種別を絞り込んでから、選定する方が良いでしょう。物件の選定が決まると、権利関係、占有の状態や建築(再建築可能か?)や条例などの法令を確認する事も大事です。

更に、物件の積算(価値)や再販価格(将来転売する場合)なども重要です。

綾杉エステートでは、「失敗しない競売」を フルサポート致します。

入札フローチャート

競売不動産サポート サービス料金 10,000円~

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