住宅ローンの返済が滞ったら?「不動産競売と任意売却」|福岡市東区・糟屋郡の新築戸建て販売・中古住宅の売買・不動産買取・リフォーム

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2019年02月01日

住宅ローンの返済が滞ったら?「不動産競売と任意売却」

任意売却って何?

住宅ローン返済の重み

近年、超低金利時代の到来で住ー宅ローンが組みやすく、マイホームを購入される方が増えています。

その反面、お家の購入当初に比べて転職や、一時的な失業、教育費の増加、介護など様々な理由で家計の状況が変わり、

やむを得ず住宅ローンの返済が滞り返済不能になっている方が、近年増加しています。

抵当権による差し押さえ

住宅ローンの返済が滞り、そのまま放置すると抵当権者(債権者)から住宅が、差し押さえられてしまいます。

一般的に住宅ローンの抵当権者はお借り入れをした銀行が多く、銀行は差し押さえと共に、裁判所へ不動産競売の手続きに移行します。

差し押さえ、不動産競売を回避

差し押さえや競売になっても落胆するだけでは解決しません。

ローンの返済が滞ったら、いち早く銀行と交渉し不動産を売却する事で、差し押さえや不動産競売を回避出来ます。
(競売では市場価格の30~40%安く売却されてしまいます。)

これが、任意売却です。
任意売却出来れば残債が少なくなったり、場合によっては、銀行が差額を債権放棄してくれたり分割返済に応じてくれたりします。

不動産競売は回避出来る?

住宅ローンの延滞を続け、任意売却(ご自身の任意で売却)などの責務解消の為の行動を何もとらずにいると、
住宅ローンの借入先など(債権者)などから「不動産競売開始の手続き」を所轄裁判所に申請されてしまいます。

その後、ご自宅に「不動産競売開始決定」と題された通知が郵送されてきます。

「不動産競売開始決定」が届くと落胆されて放置する方がほとんどですが、放置は厳禁です!

競売開始決定通知を受けてからでも、任意売却は可能です。競売よりも遙かに有利になる可能性が高い任意売却に
チャレンジしないのは、将来の再建にも大きく影響いたします。

競売手続きは申請受理や調査などの段階をへて、通常は4ヶ月程度をかけて自動的に進行して行きますので、債権者との交渉や売却先の選定などの時間を考慮すると、悠長な時間がありません。
 「不動産競売開始決定通知」が届くと同時に、いち早い任意売却の手配が必要です。

競売は、市場価格に近い価格で売却される任意売却に比べ、安価になるのが通常です。売却後の生活設計や残債責務の軽減を考えると、競売よりも任売を利用する事をお勧めいたします。
 
又、競売では誰が購入するか解らない為に、早急な立ち退きを要求されたりしますが、任意売却の場合は売り主の希望で、ご自宅を 賃貸に切り替えるなど(投資家に売却)の条件付での販売も可能です。ご近所に知られる事なく、賃貸に切り替えて住み続ける方も沢山います。

不動産競売と任意売却の流れ

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、
売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

任意売却は任売とも言われています。

住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者(ローン契約者)がローンを分割で返済する権利を(期限の利益といいます)を失います。お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求し残責務を一括で返済出来ない場合、金融機関に担保となっている自宅を強制的に売却され、その売却代金から貸したお金を回収します。

この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者(最高価買受人)をオークション形式で決定します。競売には責務者さまに多くのデメリットがあるため、当社に「自宅を競売にしたくない、何か方法は無いか」というご相談を多くいただきます。
 
この、方法の一つが「任意売却です」
任意売却とはローンの返済遅延を放置して金融機関に競売に掛けられる 前に金融機関と交渉し「任意(ご自身)」で
売却する手法です。

   
 
私綾杉エステートでは多くの任意売却物件に携わったノウハウを持っています。又、多くの金融機関との取引実績から、スムーズに任意売却を実行するサービスを提供しています。   

任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させて頂きます。

任意売却のイメージ

任意売売却の利点と注意点

任意売却を行う上での利点は、

  1. 通常の販売方法で売り出しますので所有者の経済事情が知れわたりません。競売では裁判所やインターネットで公告されてしまうので競売物件として友人知人や近隣の住民に知れわたってしまう可能性が高いです。

  2. 市場価格で売却できますので競売に比べて高く売却できる可能性が高いですし価格に納得したうえで売却できます。競売の場合は任意売却に比べて安価での売却になってしまう可能性がありますし、いくらで売れるかわからないので不安が残ります。

  3. 契約日や明け渡し日など売却に関して、買主様に希望を主張できるので仕事やお子様の学校などに影響を与えないで済みます。
  4. 引越しするにあたって引越し費用の一部を売却代金の中から控除してもらえる可能性が高いので金銭的負担が軽減されます。

任意売却を行う上での注意点は、

任意売却をどこに依頼すれば良いか分かりにくい

任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や経験が必要となります。しかし、任意売却に関するガイドライン等は無く、誰でも「任意売却専門」「任意売却の経験豊富」などと書くことができます。
そのため、任意売却を行っている会社の中にはモラルの低い、悪徳業者も多いのが現状です。
 
 
任意売却の相談をしていたのに、保証人の財産を取る、自己破産をしきりに勧められる、手数料だけ取られ何も対応してくれず時間がなくなり競売になる、など、悲惨な状況に追い込まれる方からのご相談が増えています。

悪い会社に引っかからないよう、任意売却を依頼する際の判断基準は大きく3つあります。

1.任意売却の体制と経験

任意売却は債務整理の一種であり、通常の不動産取引に加え、債務整理に関する法律の知識・経験が必要となります。
そのため、債務整理に強い不動産会社が主体となり債務問題の解決にあたる必要があります。
任意売却の相談を受け付けている綾杉エステートでは、不動産債権整理に強い税理士・弁護士・司法書士と連携して債権整理の解決にあたります。

2.宅地建物取引主任者など、不動産売却の専門家の必要性

任意売却は不動産取引です。債務整理に強い弁護士の先生でも、宅地建物取引業免許を持っていない限り、不動産取引を行うことはできません。
しかも、非常に特殊な専門知識と経験が必要なため、一般的な不動産会社には任意売却はできません

大手不動産会社に任意売却を依頼したが何もできずに競売になってしまったという事例は驚くほど多くあります。
任意売却を依頼する際には、会社の知名度ではなく、どれだけ任意売却の経験と知識があるかが大事です。

<競売の場合>

競売では裁判所が強制的に不動産を売却します。弁護士も宅地建物取引免許も必要ありませんが、市場価格の6割程度での売却になる可能性があり、市場価格で売却出来る任意売却が有利なのは明らかです。

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